3月22日，市人民政府印发了《枣阳市城区老旧小区改造工作实施方案》（枣政办函〔2021〕20号）（以下简称《实施方案》）。现将有关内容解读如下：
一、制定背景
2020年1月9日，《枣阳市城区老旧小区改造工作实施方案》（枣政办函〔2020〕11号）印发实施。在实施过程中，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）出台，对城镇老旧小区改造工作提出了总体要求，明确了改造任务，建立健全了组织实施机制，明确了出资责任，完善了配套政策，强化了组织保障。
二、制定依据
《民法典》《物业管理条例》《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《襄阳市城区老旧小区改造工作实施方案》。
三、主要内容
《实施意见》共五项内容，对工作目标、改造任务、建立联动机制、组织实施、保障措施进行规定，主要内容如下：
（一）工作目标。明确了坚持“政府主导、属地管理，居民参与、尊重民意，先急后缓、分步实施，建管并重、着眼长远，保护文化、彰显特色”的原则。
（二）改造任务。一是明确了改造范围：城区范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成的老旧小区，适当支持2000年后建成的老旧小区。二是明确了改造内容。改造内容主要分三类。1．基础类：改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。2．完善类。包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施以及小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。3．提升类。主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。
（三）建立联动机制。按照“政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管”的工作要求，明确了市老旧小区改造工作领导小组办公室、各街道办事处、开发区管委会、市发改局、市财政局、市城管执法局、市自然资源和规划局、市行政审批局、市应急管理局等成员单位按照职责分工做好相关工作。电力、通信、供水、排水、燃气、楚天视讯等管线单位的相关改造计划，应主动与老旧小区改造计划有效对接，同步推进实施。
（四）组织实施。一是明确老旧小区改造应改尽改，有序推进，主要包括：建立改造数据库，编制改造规划和年度改造计划，建立台账，明确改造工作对接，确定物业管理方式，拆除违章建筑等内容；二是明确精准谋划，规范设计，主要包括：优化完善设计方案，确保绿化率，加装电梯规范设计等内容；三是明确严格程序，简化审批，主要包括：推进审批制度改革，设立审批绿色通道，改造方案可以作为老旧小区改造项目办理立项用地规划、工程建设、施工许可、竣工验收审批依据。政府投资1000万元以下维修改造项目可直接批复项目初步设计。老旧小区改造项目（含加装电梯工程）无需办理环境影响评价手续。1．优化规划用地许可。不增加建筑面积（含加装电梯、外墙增加保温层、楼顶平改坡等）、不改变既有建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，以及不涉及规划条件调整的项目，无需办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，无需办理建设工程竣工规划核实。对老旧小区新建、改建、扩建公共服务用房、市政公用设施的，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。2．优化建设管理程序。允许将工程建设许可、工程质量监督和施工许可合并办理。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实施项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。涉及新增建设项目、改建和扩建等增加建筑面积、改变建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，可合并或同步办理建设工程规划许可和施工许可，实行施工图联合审查。对工程投资额在100万以下（含100万元）或建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的房屋建筑和市政基础设施工程，可以免于办理施工许可。严格履行招投标程序。领导小组办公室根据优化后的施工图纸，委托工程造价咨询公司进行项目预算，报送市政府投资评审中心审核。根据项目预算审核结果，领导小组办公室可以将“三无小区”的招投标及建设管理工作委托给市政府投资工程建设管理中心、所在街道办事处、开发区管委会，并按照程序进行招投标，四是文明施工，严格管理，主要包括：建立施工动态管理台账，施工企业进场前要做好查勘工作，实地了解施工现场隐蔽设施现状，坚持文明施工。加强施工安全标志规范使用，特别是检查井、材料堆放场地、高处坠物等，小区改造内宣传标语、标示牌、警示牌悬挂明显位置；建筑垃圾集中堆放做好警示标记并且当天清运完毕，不能及时清运的做好警示标记及围挡。施工单位新铺设雨污管道，需同市政管网主管部门对接并取得同意，设计变更及防范项目违规转包等内容。五是明确严格验收，长效管理，主要包括：竣工验收、质量验收、决算审计、改造后移交和建立长效机制等内容。
（五）保障措施。一是明确了加强宣传引导，主要包括：通过电视、广播、网络等媒体，广泛宣传老旧小区改造的意义、政策、方法步骤和成效。要加强与居民的沟通协调，发动引导广大居民积极参与、支持和配合老旧小区改造，引导居民参与老旧小区改造的全过程监督，组织开展群众满意度调查等内容；二是明确资金筹集及监管，主要包括：资金筹集按照《枣阳市城区老旧小区改造工作实施方案》（枣政办函〔2020〕11号）第四条第三款执行。领导小组办公室要建立严格的资金使用管理制度，采取专项资金管理使用领导审批责任制；三是明确认真处理来信来访、严格议事程序、加强督办检查等内容。
枣阳市住建局
2021年4月30日